dimanche 22 décembre 2013

GARANTIES.ASSURANCES/ CONSTRUCTION. RENOVATION

DEFINITIONS


Rappels

Le maître d'ouvrage est souvent un client qui conçoit un projet qu'il confie à un maître d'œuvre.
 Ce dernier est un professionnel du bâtiment dont les missions principales sont de : 
- concevoir des locaux  
- de prendre en charge les appels d'offre vers les artisans 
- de suivre la réalisation des travaux. 

Les maîtres d'ouvrage:
Ils peuvent être des personnes morales de droit public (Etat, collectivités locales), des personnes privées, physiques ou morales (particuliers, société civile),des maîtres d'ouvrage professionnels qui font construire en vue de la revente (vendeur, promoteur)

Les maîtres d'œuvre: lien Anil
 Ils peuvent être des architectes, des ingénieurs-conseils, des bureaux d'études techniques, 
 et tous autres techniciens…

Les entreprises, les constructeurs: lien Anil
  Ils construisent l'ouvrage
  Si l'entreprise est  sous-traitante  elle n'est pas liée contractuellement au maître
  d'ouvrage, elle est liée  à l'entreprise qui lui sous-traite les travaux.
  


GARANTIE DECENNALE:

  -- Cette assurance, contractée par le constructeur, le maitre d oeuvre,  assure au propriétaire
       d’un immeuble une protection  contre les dommages importants qui 
       peuvent apparaître après la construction de l’ouvrage pendant dix ans.
  -- C’est une assurance obligatoire.
  --  La responsabilité  légale des constructeurs  est fixée à 10 ans
        par les articles 1792 et 1792-2 du Code civil, elle consacre 
        le principe
  --  La date de la réception  des travaux (lien Anil
        constitue le point de  départ de la garantie décennale.
       La réception des travaux est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare
        accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. La réception des travaux  fait
        l’objet d’un écrit. Elle est prononcée contradictoirement
  -- Le contrat garantit le paiement des travaux de réparation de l'ouvrage,
       lorsque la responsabilité du constructeur  est engagée pour des travaux 
       de construction.
  -- La garantie couvre les dommages matériels, d’une certaine gravité, 
       quelles qu’en soient les causes et origines, résultants de vices
       cachés lors de la réception et révélés dans le délai de dix ans.
  -- Sont concernés les vices de construction remettant en cause la solidité 
        du bâtiment, les malfaçons empêchant l'utilisation normale d'une pièce 
        ou d'une partie de l'habitation ainsi que les vices constatés
        sur les équipements inséparables du gros oeuvre


Loi du 18 06 2014  l'article 22-I,8
   "Les personnes immatriculées au répertoire des métiers ou au
    registre des entreprises mentionné au IV de l’article 19 de la présente
    loi relevant du secteur de l’artisanat ainsi que les entrepreneurs relevant
   du régime prévu à l’article L. 133-6-8 du code de la sécurité sociale
    indiquent, sur chacun de leurs devis et sur chacune de leurs 
    factures,  l’assurance professionnelle, dans le cas où elle est
    obligatoire pour l’exercice de leur métier, qu’ils ont souscrite au titre
    de leur activité,  les coordonnées de l’assureur ou du garant, ainsi que
     la couverture géographique de leur contrat ou de leur garantie"
   
     

  -- En cas de problème:
        Le maître d'oeuvre est informé par lettre recommandée avec accusé réception
        par le propriétaire de l'ouvrage puis une action en justice peut être envisagée
        Le propriétaire qui a souscrit une assurance dommage-ouvrage se voit
        avancer la somme nécessaire à la réparation des travaux par sa compagnie
        d'assurance Cette dernière se retourne ensuite vers l'assureur du responsable
        des malfaçons  qui peut être le constructeur  ou un artisan

  -- Des liens
        Lien vosdroits-service.public  
        Anil voici le lien  

      ATTENTION !
       Certains professionnels rencontrant des problèmes de trésorerie ne
         paient plus  leur prime d'assurance
       Un auto entrepreneur doit avoir la garantie décennale auto entrepreneur
       Bien vérifier que les travaux effectués sont couverts par la garantie 
        constructeur et qu'ils sont bien déclarés à l'assurance  

  

GARANTIE DOMMAGES- OUVRAGE 

-- L'assurance dommages- ouvrage est contractée par le maître d'ouvrage
-- C'est une assurance instituée par la loi N°78-12 du 4 Janvier 1978, dite loi
    Spinetta ,dont l'objectif est de garantir et assurer le coût de réparation de
    désordres affectant un ouvrage immobilier
-- C’est une assurance obligatoire.
-- Elle a pour objet de pré-financer le coût des réparations des dommages,
     dont la gravité est de nature de ceux sont responsables les constructeurs
-- C'est une assurance de choses, c'est à dire qu'elle n'assure pas la responsabilité
      du constructeur mais assure le bien construit
-- Elle se transmet donc aux propriétaires successifs de l'ouvrage réalisé et
      ce pendant 10 ans à compter de la réception de l'ouvrage
-- L'assurance dommages- ouvrage doit être souscrite avant le début de
      l'opération immobilière par le maître d'ouvrage ,c'est a dire par la
      personne physique ou morale au profit de qui l'ouvrage est réalisé
-- Le point de départ de la garantie prend effet un an après la réception
      des travaux et prend fin au terme de la garantie décennale
-- En cas de soucis:
      L'assurance dommages- ouvrage fait exécuter les travaux et ensuite se
        retourne contre les professionnels constructeurs
-- Des liens

ASSURANCE RESPONSABILITE CIVILE PROFESSIONNELLE

-- Cette assurance est contractée par le professionnel constructeur
-- C’est une assurance obligatoire
-- L'assurance responsabilité civile des entreprises vise à réparer les dommages
      corporels, matériels, ou immatériels causés à un ou des tiers ou à des clients 
      ou à la nature lors de l'exploitation ou l'exécution de tâches annexes à
      leur activité
-- Des liens:
      Lien Légifrance

-- Vidéo explicative sur la responsabilité civile 
      professionnelle (RCP)



GARANTIES APRES RECEPTION  DES TRAVAUX  voici le lien

Principe
Si vous constatez des désordres après la réception des travaux ((lien Anil) 
   dans votre logement, vous  pouvez agir en actionnant des garanties à l'encontre
    des constructeurs ou entrepreneurs. 

Ces garanties sont au nombre de 3 : 
       garantie de parfait achèvement: durée 1 an
       garantie biennale: durée 2 ans
       garantie décennale: durée 10 ans

Quelle est la nature des différentes garanties ?
** Garantie de parfait achèvement : durée 1 an
    La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer toutes les 
    malfaçons survenues au cours de l'année qui suit la réception des travaux, 
     quelles que soient leur importance et leur nature.
     Les restrictions que vous portez sur l'attestation de fin de travaux relèvent
     de cette garantie et non de la garantie décennale 
    
** Garantie biennale : durée 2 ans
     La garantie biennale impose au constructeur de remplacer tout équipement dont
       le fonctionnement n'est pas opérationnel au cours des 2 années qui suivent la 
        réception des travaux.
     Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement. 
     C'est le cas, par exemple, en cas de remplacement des équipements ménagers.

** Garantie décennale : durée 10 ans
     La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages 
      qui compromettent : 
      ""  la solidité et ses éléments d'équipements indissociables touchant 
        à la structure même de la construction 
        (par exemple, mauvaise tenue de la charpente)
    "" ou qui rendent le logement impropre à sa destination (par exemple, 
          défaut d'étanchéité à l'air, fissurations importantes) et qui surviennent
         au cours des 10 années qui suivent la réception des travaux.
Comment sont-elles mises en œuvre ?


 ** Vous devez sans attendre signaler tout désordre à votre constructeur par
        lettre recommandée avec avis de réception.
     Si ce dernier ne le répare pas dans le délai prévu (1, 2 ou 10 ans), vous pouvez 
        saisir le tribunal de grande instance.


**  Vous devez également contacter votre assureur au titre de votre 
          assurance construction "dommages-ouvrage" pour obtenir une réparation
          rapide de vos dommages. Cette assurance ne concerne que les dommages
          relevant de la garantie décennale.

QUITTANCE DE LOYER


LA DELIVRANCE D’UNE QUITTANCE DE LOYER EST-ELLE 

OBLIGATOIRE ?


         Non, la délivrance d'une quittance de loyer n'est obligatoire que 
              si le locataire en fait la demande 
                 (article 21 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989)

         Le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au 
           locataire qui en fait la demande

         La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire 
           en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges
        
        Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu 
           de délivrer un reçu

        La quittance annule tous les reçus qui auraient pu être établis 
           précédemment en cas de paiement (s) partiel (s) du montant du
           présent terme

       La quittance est à conserver pendant 5 ans par le locataire
          (article 2224 du Code Civil)

mardi 17 décembre 2013

ECONOMIES D'ENERGIES: AIDES / PRETS

AIDES, PRETS



Cet article est une approche
car les mesures mises en place sont très compliquées
 et changeantes 

Bien aller sur les liens qui vous renvoient sur 
des sites à jour
  

Voici un résumé des aides financières auxquelles vous pourrez prétendre
Dans cet article peu de chiffres seront évoqués car ces dispositifs
 évoluent sans arrêt au même titre que les conditions d'attribution 
 des aides et les taux de TVA

Quelques sites qui  vous permettront de rentrer dans savoir plus
   * agence nationale pour l'information sur le logement:    lien Anil
   * service-public:  lien vosdroits
   * agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie   lien ADME
   * rénovation info service lien rénovation
   * agence nationale de l'habitat Anah
   * bulletin officiel des finances publiques Impôts
 


RAPPELS DES TERMES

 * propriétaire occupant : vous possédez le logement et vous y  habitez  en tant que 
      résidence principale
 * propriétaire bailleur: vous possédez un logement que vous louez
 * résidence principale: lieu que vous occupez au moins 8 mois par an et ou
      fiscalement vous êtes domicilié
 * logement neuf: logement achevé depuis moins de 2 ans
 * logement existant: logement datant de plus de 2 ans
 * performance énergétique globale = travaux permettant d'atteindre une
       performance énergétique définie par une étude thermique

LES AIDES ET PRETS  

  1  le crédit d'impôt "développement durable" appelé depuis le
      01 09 2014 "crédit d'impôt pour transition énergétique"  
  2  la TVA (taxe à la valeur ajoutée) réduite 
  3  ECO-PTZ éco-prêt à taux zéro  qui aide à rénover un logement existant  
  4  PTZ+ (prêt à taux zéro qui aide à acquérir un logement neuf respectant la
               réglementation thermique 2012 ou ayant un  niveau de performance
               énergétique certifié  "bâtiment basse consommation"  BBC 2005)
  4  prime exceptionnelle pour rénovation énergétique lourde 
  5 organismes spécifiques  (Anah = agence nationale pour l'habitat) 
                                         (Adil = agence départementale d'information
                                                    sur le logement)
                                         (Banques = livret de développement durable)
                                         (PAS = prêt d'accession sociale)
                                         (Prêt à l'amélioration de l'habitat)
                                         (Prêt des collectivités locales)
                                         (Prêt des distributeurs d'énergie)
                                         (Prêt des professionnels du chauffage et
                                            de l'isolation)
  6  un PEL (plan épargne logement) et/ou un CEL (compte épargne logement)
  8  prêts à  l'accession sociale (PAS)
  9  prêts conventionnés

1 CREDIT D'IMPOT "DEVELOPPEMENT DURABLE"
   = CIDD
                   renommé au 01 09 2014 
Crédit d'impôt pour la transition énergétique = Cite
  = crédit d'impôt pour transition énergétique
lien : portail des ministères économiques et financiers

 Qu'est-ce?
     Ce dispositif permet de déduire de l'impôt sur le revenu une partie des dépenses
         réalisées en vue d'améliorer les économies d'énergie sur une résidence
         principale (que le ménage soit occupant ou bailleur)
     Que vous soyez imposable ou pas (remboursement sera fait) vous pouvez
         en bénéficier

 Conditions? 
   Vous êtes: 
     - locataire, propriétaire occupant ou bailleur, occupant à titre gratuit
        de votre résidence principale 
     - fiscalement domicilié en France

   Le logement: 
     - maison , appartement
     - résidence principale
     - bailleur (logement de plus de 2 ans et obligation de le louer vide en tant 
                   que résidence principale pour une durée d'au moins 5 ans)
     - existant donc achevé depuis plus de 2 ans

   Les matériaux    
    - doivent être aux normes en vigueur 
    - sont fournis par l'entreprise qui exécute les travaux
    - l'entreprise doit être labellisée RGE (reconnu garant de l'environnement)

       lien  trouver une entreprise RGE

  Le montant du prêt
      - est plafonné 
      - est plafonné et limité à 3 logements par an pour un bailleur 
      - est calculé sur le montant TTC des dépenses, déduction faites des aides
         et subventions obtenues ailleurs

  Le crédit d'impôt est cumulable  
      - avec l'éco-prêt à taux zéro sous conditions 
      - avec les aides de l'Anah et des collectivités territoriales
      - avec la prime rénovation énergétique jusqu'au 31 12 2015

  Liste non détaillée pouvant faire l'objet d'un crédit d'impôt  
      - le diagnostique de performance énergétique (DPE)
      - l'isolation thermique: surfaces vitrées 50%,  murs donnant sur
         l'extérieur 50%, totalité de la toiture 
      - le chauffage, sa régulation 
      - la production d'eau chaude
      - installation d'une borne de recharge pur véhicule électrique
      - la production électrique

      lien  liste du 08 07 2015 des équipements, matériaux et appareils
             ouvrant droit a crédit d'impôt

 Le crédit d'impôt dans le collectif   
     - le crédit d'impôt s'applique à chaque copropriétaire à hauteur de sa côte part 
        si la copropriété effectue des travaux 
     - les travaux éligibles à titre individuel bénéficient du crédit d'impôt
     - le chauffage collectif  etc... bénéficie du crédit d'impôt


CREDIT D'IMPOT VARIANTE 

 Qu'est-ce?
      Si vous effectuez un bouquet de travaux c'est à dire 2 actions
      ( à partir du 01 09 2014 une seule action suffit)  se  d'amélioration de
        la  performance énergétique  dans un logement de plus de 2 ans, le taux du
        crédit d'impôt est majoré (modifié le 01 09 2014 voir lien CIDE 1ier alinéa) 
      Une liste des travaux éligibles est à consulter
      Des conditions particulières sont nécessaires pour bénéficier de ce taux majoré

Liens:
 Service public
 Equipements donnant droit à un crédit d'impôts
 Ministère de l'écologie
 CIDE lien au 01 09 2014

Attention dans les nouvelles mesures : A compter du 01 09 2014
               un crédit d'impôt, plafonné, au taux unique de 30%
                est ouvert pour  les travaux engagés
                entre le 01 09 2014 et le 31 12 2015


2 TVA REDUITE

Qu'est-ce?
    Les travaux effectués dans des logements de plus de 2 ans donnent droit à une
        TVA réduite sur les matériaux et sur la main d'oeuvre 
     Attention cette TVA réduite est soumise à conditions particulières 
Conditions? 
    Vous êtes:
     - locataire, propriétaire occupant ou bailleur, occupant à titre gratuit
     - une société immobilière
  Le logement:
     - maison, appartement
     - résidence principale ou secondaire
     - existant donc achevé depuis plus de 2 ans
     - seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés
Liste non détaillée pouvant faire l'objet d'un taux de TVA réduit  
     - l'isolation thermique
     - l'amélioration du système de chauffage
     - l'installation d'un système de production  électrique par énergies renouvelables
 Le taux de TVA réduit  dans le collectif
     - ce taux s'applique sur l'amélioration du système de chauffage

Lien Service public : application de la TVA
Lien Impôts :TVA  réduite


3 L'ECO-PRET A TAUX ZERO=  Eco-PTZ

Qu'est-ce?
   Ce dispositif permet de financer des travaux (fourniture, main d'oeuvre, travaux
     annexes, les frais de maîtrise d'oeuvre) de rénovation énergétique sans faire
     d'avance de trésorerie et sans payer d'intérêts
   Il faut réaliser un bouquet de travaux (soit 2, soit 3)
     ou un ensemble de travaux aboutissant à une amélioration de la performance
     énergétique globale du bâtiment (valeurs non renseignées)
   Ce prêt est accordé jusqu'au 31 12 2015

Conditions? 
   Vous êtes:
     - locataire, propriétaire occupant  ou bailleur ou société civile
     - en copropriété
 Le logement:
     - maison, appartement construit avant le 01 01 1990
     - résidence principale
     - bailleur  logement que vous louez en tant que résidence principale
     - existant donc achevé depuis plus de 2 ans
Le prêt est attribué 
     - une seule fois par logement
     - pour des matériaux aux normes, fournis et posés par un professionnel
        RGE ="reconnu garant de l'environnement" à partir du 01 07 2014
     - les travaux doivent être exécutés dans les 2 ans après l'obtention du prêt
     - pour les frais liés à la maîtrise d'oeuvre
     - pour les frais d'assurance
     - pour les travaux induits
Le prêt est cumulable 
      - avec le crédit d'impôt "développement durable" sous conditions
        mais n'est plus cumulable avec le "Cite" (01 09 2014)
      - avec un prêt complémentaire développement durable
      - avec la prime rénovation énergétique jusqu'au 31 12 2015
Son montant et sa durée varient
      - en fonction du bouquet de travaux entrepris: une liste est définie
          ***  pour les bouquets de 2 travaux
                    montant de xx xxx (non renseigné, changement en cours)
                    remboursement sur 10 ans
          ***  pour les bouquets de 3 travaux et l'amélioration de la
                     performance énergétique globale
                     montant de yy yyy (non renseigné, changement en cours)
                     remboursement sur 10 ans, 15 ans ou sur 3 ans à votre demande

Attention: L'organisme prêteur peut vous
   demander , c'est très souvent le cas, de souscrire une assurance décès
   invalidité, ce qui diminue l'attractivité du prêt

Lien service public
Equipements donnant droit à un crédit d'impôts
Lien CEDEF

4 RENOVATION ENERGETIQUE UNE PRIME


Qu'est-ce?
  
    Prime exceptionnelle destinée aux travaux de rénovation énergétique
      dans la résidence principale
    Cette prime peut être demandée jusqu'au 31 12 2015
    Montant de la prime x xxx (non renseigné, changement en cours)
    La prime peut être cumulée avec le crédit d'impôt "développement durable"
     ou "Cite" ou l'éco-prêt à taux zéro
Conditions? 
    Vous êtes:
     - propriétaire occupant
     - les ressources et la composition du ménage sont pris en compte
     - il faut réaliser au moins 2 travaux  listés dans 6 catégories
         Voici  les 6 catégories:
          1. isolation toiture
          2. isolation des murs donnant sur l'extérieur (un barème existe)
          3. isolation des parois vitrées donnant sur l'extérieur
          4. installation d'un système de chauffage de types bien définis
          5. installation d'un système de chauffage ou de production d'eau chaude
               sanitaire fonctionnant au bois ou autres biomasses
          6. installation d'un système de production d'eau chaude sanitaire
               utilisant une énergie renouvelable
Le logement:
     - maison, appartement
     - résidence principale
     - logement situé en métropole ou départements outre mer
     - existant donc achevé depuis plus de 2 ans

Les matériaux  
- doivent être aux normes en vigueur
- l'entreprise doit être labellisée RGE (reconnu garant de l'environnement)
       lien pour trouver une entreprise RGE

Lien service public
Lien Anil
Lien développement durable




5 CERTIFICAT D'ECONOMIE D'ENERGIE
   = CEE ou C2E (3eme période 2015- 2017 )

L'état oblige les fournisseurs d'énergie EDF GDF Suez etc....,
  les distributeurs de fuel domestique ainsi que les distributeurs vendant 
  du carburant à inciter leurs clients à réaliser des travaux d'économie
  d'énergie  mais aussi les éligibles (ANAH, bailleurs sociaux etc..)
  et s'ils n'atteignent par leurs quotas de CEE,  ils sont fortement
   pénalisés

Ce(s) certificat(s) d'économie d'énergie vous fera(ont)
  bénéficier de prime(s) dites "prime(s) énergie "
Bien entendu, pour de mêmes travaux, ces primes sont différentes 
 suivant  les distributeurs, suivant les fournisseurs

Ce dispositif  est cumulable
- avec le Cite (01 09 2014) crédit d'impôt transition énergétique
- avec ECO-PTZ éco prêt à taux zéro
- etc.....

 Le logement:
     - maison, appartement
     - résidence principale ou secondaire
     - existant donc achevé depuis plus de 2 ans

 Les matériaux    
    - doivent être aux normes en vigueur 
    - l'entreprise doit être labellisée RGE (reconnu garant de l'environnement)
       lien pour trouver une entreprise RGE

 Liste des travaux pouvant faire l'objet d'un CEE:
   Lien  liste des travaux éligibles
   Lien  légifrance des travaux éligibles

Conditions ? 
 - Propriétaire, copropriétaire
 - Ne pas avoir bénéficié d'une aide à l'investissement de
    la part  de l'ADME lien (Annexe 5 paragraphe 7)
 -Faire une demande avant le début des travaux
     Vérifier que vos travaux sont éligibles
      Attendre que votre candidature soit retenue ?
     Faire faire les travaux par un professionnel labellisé RGE
       lien pour trouver une entreprise RGE
     Fin des travaux renvoyer tous les documents demandés
        attestation de fin de travaux
        copie du devis accepté
        facture acquittée
        copie du matériel utilisé avec ses caractéristiques
        copie des certifications du professionnel
 etc.....
 Et attendre !...........

  La prime peut être sous forme de bons d'achats de ristournes etc....

Lien primesenergie .fr comparateur des primes



LES AIDES POUR LE NEUF

  A) Le PTZ+ pour devenir propriétaire
  B) Le dispositif DUFLOT pour les bailleurs

A- Le PTZ+

Qu'est-ce?
     Prêt à taux zéro qui aide à acquérir un logement neuf respectant la
               réglementation thermique 2012 ou ayant un  niveau de performance
               énergétique certifié par l'obtention du label
              "bâtiment basse consommation"  BBC 2005
Conditions? 
     Pour pouvoir en bénéficier:
         - si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale  au cours
               des 2  dernières années
 Le logement:
         - sera votre résidence principale occupée au moins 8 mois par an
         - une maison individuelle ou un appartement
         - sera à construire, neuf, jamais occupé
         - d'autres cas plus compliqués sont envisagés, se renseigner
Le prêt est attribué: 
       - une seule demande par ménage
       - son montant est calculé en appliquant un pourcentage au coût de revient TTC
          de l'opération
       - prêt est plafonné (voir les conditions)
       - sa durée varie entre 12 et 25 ans en fonction des revenus de l'emprunteur
       - le logement sera occupé au plus tard 1 an après son achat ou son achèvement
           sauf si l'achat est prévu pour un départ à la retraite ,en cas de mutation
           professionnelle ,de divorce, de dissolution du Pacs ,de chômage, d'invalidité

..........................................................................................................................................

Une réforme du prêt à taux zéro (PTZ +), annoncée le 25 06 2014,   
permettra aux ménages d’acquérir plus facilement un logement dès octobre 2014.
En 2015, ce prêt sera ouvert aux logements anciens en milieu rural.


Attention dans les nouvelles mesures 
     Il est prévu en cas de gros travaux
     (toiture, façade, extension etc...) une obligation de rénovation énergétique


Lien service public

B-Le dispositif "Duflot"

Qu'est-ce?
    Il est destiné aux investisseurs et encourage l'achat de logements respectant la
               réglementation thermique 2012 ou ayant un  niveau de performance
              énergétique certifié  "bâtiment basse consommation"  BBC 2005
              si le permis de construire a été déposé avant le 01 01 2013
   Ce dispositif permet permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu
             de 18% pour l'achat ou la construction d'un logement destiné à la location
              (entre le 01 01 2013 et le 31 12 2016)

Service public Réduction d'impôt pour investissement locatif
CEDEF          Centre de documentation économie- finances


 Les conditions 
    Devant la complexité de ces dispositifs, je propose, pour les personnes intéressées,
    d'aller:
         sur
      l'ADIL (agence départementale d'information sur le logement)
                   de votre département
         sur
     l'Anil. (agence nationale pour l'information sur le logement)  lien Anil
         ou
      vosdroits.service-public.fr  lien Vosdroits
         ou
     l'Anah agence nationale de l'habitat  lien Anah
          ou
     l'ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie)



                    lien Ademe



Lien permettant de télécharger cet article

ed4  02 2016









                      

lundi 16 décembre 2013

LOYER - QUI LE PAYE ?

LOYER  -  QUI LE PAYE ?


-> Si vous êtes mariés
 Votre conjoint est automatiquement cotitulaire du bail.
 Etre cotitulaire du bail signifie que le bailleur ne peut pas vous reprendre
   le logement si votre conjoint décède ou encore si vous divorcez ou si vous
   vous séparez. Aux termes de l’article 262 du code civil la solidarité 
  dans le paiement des dettes locatives ne cessera qu’à compter de la
  transcription en marge des registres de l’état civil du jugement de divorce
  ou de la décision judiciaire prononçant la séparation de corps.

-> Si vous êtes pacsés
L’article 515-4 alinéa 2 du code civil créé une solidarité légale entre les
  partenaires du PACS .
La coresponsabilité du couple pacsé dans le paiement des dettes locatives
  existe dès l’enregistrement du pacte et cesse à sa dissolution. 
Concrètement (décret 206-1806 et article 49 du code civil) la
  solidarité cessera à la date où la dissolution du pacte sera inscrite en marge
  de l’état civil des partenaires.
Ils sont donc coresponsables même si un seul des partenaires a signé.

-> Concubins non pacsés
Solidarité variable.
Chaque concubin garde son indépendance totale et
  ne peut engager l’autre par les contrats ou engagements qu’il prend seul.
En matière locative les choses sont différentes selon que le bail est signé
  conjointement ou par un seul des concubins.
Une seule signature: il détient seul  le statut de locataire et est le seul
 responsable des loyers et charges.
Deux signatures: chacun est responsable de la moitié des loyers et charges. 
  Néanmoins presque toujours le bail comporte une clause de solidarité entre
   les intéressés. 
 Chacun est alors responsable à titre personnel du paiement de la totalité
  des loyers et charges.


Attention ! 
Grâce à cette clause de solidarité, en cas d’impayés le bailleur
 peut poursuivre les deux locataires concubins ou réclamer la totalité à l’un 

LOCATION "QUI PAIE QUOI ?"

CHARGES LOCATIVES ?


   Chauffage, eau chaude, eau froide, nettoyage, ascenseur, ramassage 
     des ordures, électricité etc... 
   Pour qu’un immeuble fonctionne ou une maison individuelle, de nombreux
     services sont indispensables et payants.
  Au-delà du postulat nécessaire que quelqu’un doit payer se pose 
     la question de savoir :« QUI PAIE QUOI ? »

A) Charges récupérables


**Les charges récupérables (appelées charges locatives) sont celles que 
      le bailleur peut récupérer auprès de son locataire qui en doit donc 
      le remboursement au propriétaire des lieux. 
 L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges locatives
      sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification.

**La liste officielle des charges récupérables est d’ordre public. 
   Il est impossible de s’y soustraire même en insérant une clause 
     contraire dans le bail et y compris si le locataire est d’accord. 
   Cette liste est fournie par deux décrets identiques publiés 
     le 26 août 1987, l’un concernant les logements du secteur privé 
     (décret 87-712), l’autre les habitations HLM 
     (décret 87-713) disponibles gratuitement sur le site de légifrance

  La liste des charges récupérables s’applique uniquement aux logements
      loués non meublés, à titre de résidence principale du ou des locataires. 
 Cette liste est composée de huit postes en tout :
    - ascenseur et monte-charge
    - eau froide, eau chaude, chauffage collectif dans les locaux 
        privatifs et collectifs
    - installations individuelles
    - parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des 
        bâtiments d’habitation
    - espaces extérieurs du bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments 
        d’habitation
    - hygiène (ex : achat poubelle, désinfection, dératisation, 
        remise en état suite vandalisme)
    - équipement divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments
    - impositions et redevances

B) Charges non récupérables


** La liste des charges non récupérables n’existe pas. 
    On procède donc par déduction, si une dépense n’est pas dans la liste
      officielle on peut en déduire qu’elle n’est pas récupérable.


En lisant votre contrat de bail, vous constaterez qu’il comporte une 
    ligne intitulée « loyer » et  une autre distincte appelée
    « provision sur charges ». 

En sus du loyer proprement dit, le bailleur entend  comme la loi l’y 
    autorise faire payer au locataire des charges locatives qui 
    correspondent aux services dont il bénéficie. 
Or, le coût de ces charges est impossible à connaître à l’avance.
Il s’établira au fur et à mesure du règlement des achats ou prestations. 
Les bailleurs sont donc autorisés à réclamer chaque mois 
  des acomptes provisionnels appelés « provision sur charges ». 

Pour qu’il n’y ait pas d’abus, l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989
  décide que pour justifier le montant des provisions, le bailleur 
  doit communiquer à son locataire le résultat des
  comptes arrêtés lors de la dernière régularisation, ainsi que le 
  budget prévisionnel si le logement est en copropriété.

**Le décompte de charges doit être envoyé par le bailleur sans attendre que 
      son locataire le réclame.
  Il peut être envoyé en même temps que la demande de régularisation 
     annuelle pourvu que ce soit un mois avant la date d’échéance 
     (date du paiement du rappel de charges). 
  Ce délai d’un mois est le minimum imposé par la loi mais le bailleur 
     peut informer son locataire plus longtemps à l’avance.

  Lorsque la location prend fin en cours d’année, le décompte de charges
    doit être établi. 
  Or à ce moment là le montant réel de ces charges n’est pas connu.
 Le bailleur se base  généralement sur un décompte provisoire qu’il 
   affine plus tard. La plupart du temps le bailleur enverra à son
   locataire partant en cours d’année, son décompte de charges
   à la même date que les locataires encore en place.
 Après avoir reçu le décompte détaillé des charges récupérables,
   le locataire dispose d’un délai d’un mois pour demander, 
   s’il le souhaite, au bailleur de le laisser consulter toutes les pièces
   justificatives et ainsi vérifier que les charges facturées lui incombent 
      (article 23-3° de la loi 8962 du 06 juillet 1989), 
    à consulter chez le bailleur ou au bureau du mandataire.  
 Si vous êtes en désaccord avec les charges facturées il faut 
   informer le bailleur des raisons et des postes par lettre recommandée
   avec accusé de réception.

A savoir : Le bailleur peut réclamer un rappel de charges
  jusqu’à cinq ans en arrière. 
Le locataire dispose du même délai pour obtenir la restitution
  de charges indûment payées.

LEGISLATION EN COURS A CE JOUR EN ATTENDANT LES 
  MODIFICATIONS  DE LA LOI DUFLOT .


    CE QUI VA CHANGER AVEC LA LOI DUFLOT

- Discret toilettage pour les charges récupérables.
     La fameuse liste des charges récupérables sur le locataire reste inchangée.
     Les modifications concerneront uniquement des points pratiques souvent
        sources de conflits.             
- Trois ans en arrière au maximum pour le rappel. (au lieu de cinq)    
- Etalement obligatoire du rappel de charges récupérables.
    En cas de régularisation tardive des charges, c'est-à-dire plus 
      d’un an après leur date d’exigibilité, le locataire pourra bénéficier
      d’un paiement par douzième. 
      En clair, l’étalement se fera sur douze mois.  
-Transmission des pièces justificatives par voie immatérielle    
     Le locataire pourra désormais demander l’envoi de ces pièces
        justificatives par voie dématérialisée (internet) ou sous 
       forme de copie papier, moyennant  facturation par le bailleur
       à prix coûtant. 
     Aujourd’ hui, le locataire doit se déplacer chez le bailleur ou 
        son mandataire après avoir pris rendez-vous.


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