lundi 16 décembre 2013

LOCATION "QUI PAIE QUOI ?"

CHARGES LOCATIVES ?


   Chauffage, eau chaude, eau froide, nettoyage, ascenseur, ramassage 
     des ordures, électricité etc... 
   Pour qu’un immeuble fonctionne ou une maison individuelle, de nombreux
     services sont indispensables et payants.
  Au-delà du postulat nécessaire que quelqu’un doit payer se pose 
     la question de savoir :« QUI PAIE QUOI ? »

A) Charges récupérables


**Les charges récupérables (appelées charges locatives) sont celles que 
      le bailleur peut récupérer auprès de son locataire qui en doit donc 
      le remboursement au propriétaire des lieux. 
 L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges locatives
      sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification.

**La liste officielle des charges récupérables est d’ordre public. 
   Il est impossible de s’y soustraire même en insérant une clause 
     contraire dans le bail et y compris si le locataire est d’accord. 
   Cette liste est fournie par deux décrets identiques publiés 
     le 26 août 1987, l’un concernant les logements du secteur privé 
     (décret 87-712), l’autre les habitations HLM 
     (décret 87-713) disponibles gratuitement sur le site de légifrance

  La liste des charges récupérables s’applique uniquement aux logements
      loués non meublés, à titre de résidence principale du ou des locataires. 
 Cette liste est composée de huit postes en tout :
    - ascenseur et monte-charge
    - eau froide, eau chaude, chauffage collectif dans les locaux 
        privatifs et collectifs
    - installations individuelles
    - parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des 
        bâtiments d’habitation
    - espaces extérieurs du bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments 
        d’habitation
    - hygiène (ex : achat poubelle, désinfection, dératisation, 
        remise en état suite vandalisme)
    - équipement divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments
    - impositions et redevances

B) Charges non récupérables


** La liste des charges non récupérables n’existe pas. 
    On procède donc par déduction, si une dépense n’est pas dans la liste
      officielle on peut en déduire qu’elle n’est pas récupérable.


En lisant votre contrat de bail, vous constaterez qu’il comporte une 
    ligne intitulée « loyer » et  une autre distincte appelée
    « provision sur charges ». 

En sus du loyer proprement dit, le bailleur entend  comme la loi l’y 
    autorise faire payer au locataire des charges locatives qui 
    correspondent aux services dont il bénéficie. 
Or, le coût de ces charges est impossible à connaître à l’avance.
Il s’établira au fur et à mesure du règlement des achats ou prestations. 
Les bailleurs sont donc autorisés à réclamer chaque mois 
  des acomptes provisionnels appelés « provision sur charges ». 

Pour qu’il n’y ait pas d’abus, l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989
  décide que pour justifier le montant des provisions, le bailleur 
  doit communiquer à son locataire le résultat des
  comptes arrêtés lors de la dernière régularisation, ainsi que le 
  budget prévisionnel si le logement est en copropriété.

**Le décompte de charges doit être envoyé par le bailleur sans attendre que 
      son locataire le réclame.
  Il peut être envoyé en même temps que la demande de régularisation 
     annuelle pourvu que ce soit un mois avant la date d’échéance 
     (date du paiement du rappel de charges). 
  Ce délai d’un mois est le minimum imposé par la loi mais le bailleur 
     peut informer son locataire plus longtemps à l’avance.

  Lorsque la location prend fin en cours d’année, le décompte de charges
    doit être établi. 
  Or à ce moment là le montant réel de ces charges n’est pas connu.
 Le bailleur se base  généralement sur un décompte provisoire qu’il 
   affine plus tard. La plupart du temps le bailleur enverra à son
   locataire partant en cours d’année, son décompte de charges
   à la même date que les locataires encore en place.
 Après avoir reçu le décompte détaillé des charges récupérables,
   le locataire dispose d’un délai d’un mois pour demander, 
   s’il le souhaite, au bailleur de le laisser consulter toutes les pièces
   justificatives et ainsi vérifier que les charges facturées lui incombent 
      (article 23-3° de la loi 8962 du 06 juillet 1989), 
    à consulter chez le bailleur ou au bureau du mandataire.  
 Si vous êtes en désaccord avec les charges facturées il faut 
   informer le bailleur des raisons et des postes par lettre recommandée
   avec accusé de réception.

A savoir : Le bailleur peut réclamer un rappel de charges
  jusqu’à cinq ans en arrière. 
Le locataire dispose du même délai pour obtenir la restitution
  de charges indûment payées.

LEGISLATION EN COURS A CE JOUR EN ATTENDANT LES 
  MODIFICATIONS  DE LA LOI DUFLOT .


    CE QUI VA CHANGER AVEC LA LOI DUFLOT

- Discret toilettage pour les charges récupérables.
     La fameuse liste des charges récupérables sur le locataire reste inchangée.
     Les modifications concerneront uniquement des points pratiques souvent
        sources de conflits.             
- Trois ans en arrière au maximum pour le rappel. (au lieu de cinq)    
- Etalement obligatoire du rappel de charges récupérables.
    En cas de régularisation tardive des charges, c'est-à-dire plus 
      d’un an après leur date d’exigibilité, le locataire pourra bénéficier
      d’un paiement par douzième. 
      En clair, l’étalement se fera sur douze mois.  
-Transmission des pièces justificatives par voie immatérielle    
     Le locataire pourra désormais demander l’envoi de ces pièces
        justificatives par voie dématérialisée (internet) ou sous 
       forme de copie papier, moyennant  facturation par le bailleur
       à prix coûtant. 
     Aujourd’ hui, le locataire doit se déplacer chez le bailleur ou 
        son mandataire après avoir pris rendez-vous.


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