mercredi 9 juillet 2014

PROVISION POUR CHARGES


Loi Alur




Le  locataire: 

Tous les mois, en plus du loyer, le locataire verse une provision pour charges. 
Ce sont les charges locatives *****
Les comptes et la régularisation se font une fois par an.
C’est prévu dans le contrat de location : au loyer s’ajoute une provision pour charges, 
 calculée sur 1/12 des charges de l’année écoulée.
Sauf lorsqu'il s'agit d’un logement occupé pour la première fois, situation pour laquelle le
 bailleur s’en tient à une estimation.
Une fois le périmètre des charges récupérables déterminé, la régularisation annuelle
 s’effectue sur justificatifs.


***** Les charges locatives, qu'on appelle également charges récupérables, 
         sont des dépenses   prises en charges initialement par le propriétaire,
         mais que celui-ci peut se faire rembourser par le locataire.

Verser un complément ou se faire rembourser

La loi impose au propriétaire de régulariser au moins une fois par an 
le montant des charges
Cette opération consiste à comparer la somme des provisions payées 
 par le locataire avec le montant des charges effectivement dues.

Elle entraîne, selon le cas, le versement d’un complément par le 
 locataire ou le remboursement par le propriétaire d’une partie des 
 provisions payées.
Il s’ensuit un ajustement, à la hausse comme à la baisse, de la provision
  pour charges mensuelle.

Décompte des charges et justificatifs

Pour justifier le montant des charges, un décompte des charges est 
   adressé au locataire 1 mois avant la régularisation annuelle.et tient
   à votre disposition  pendant 1 mois les différentes pièces justificatives
   dans la limite de la  prescription de trois ans.
Ce nouveau délai de trois ans est en vigueur depuis la loi Alur de 2014. 
   Auparavant, la durée de la prescription était fixée à 5 ans.
  
Ce décompte doit indiquer les différentes catégories de dépenses
  auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités 
  consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie.
Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété,
  le décompte des charges doit préciser la manière dont sont réparties
  les charges entre locataires.
  Dépenses concernées
   Ascenseurs et monte-charge
   Parties communes intérieures 
   Installations individuelles
   Espaces extérieurs 
   Décompte des quantités consommées et du prix unitaire de chacune   
        eau froide, eau chaude et chauffage collectif des parties communes
        eau froide, eau chaude et chauffage  des parties privatives
   Taxes et redevances
      * la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères
      * la taxe de balayage
      * la redevance assainissement.
  
Vous devrez vous déplacer si vous souhaitez contrôler votre 
   décompte car vous ne pouvez pas exiger qu’il vous envoie ces
   justificatifs par courrier ni qu’il vous délivre des photocopies, 
   même à vos frais.
Si vous n’avez pas reçu ce décompte ou si le propriétaire 
 ne vous a pas permis de consulter les justificatifs, vous
 pouvez refuser de payer l’éventuel supplément 
qu’il vous réclame.

Les régularisations tardives pénalisées:
Le propriétaire qui ne procède pas à la régularisation annuelle 
   engage sa  responsabilité à l’égard de son locataire.

Le propriétaire:  

Le propriétaire va se faire rembourser les "charges récupérables" grâce à la provision pour charges, 
adressée chaque mois au locataire 


Comment sont calculées ces charges 
dans logement non situé dans une copropriété ?

-- logement individuel      
   Pour un logement individuel aucune règle n’est imposée, le propriétaire
    peut décider  de répartir les charges en fonction de la surface ou du 
    nombre de pièces mises à disposition du locataire.


Comment sont calculées ces charges 
dans une copropriété ?

Répartition des charges en copropriété:

-- logement en copropriété
**La répartition des charges communes courantes
     Généralement, la répartition des charges est fixée par millièmes
      en fonction de la quote-part des  parties communes affectée 
      à chaque lot de copropriété. mais tout autre méthode de calcul
      peut être envisagée et pratiquée à partir du moment ou
      elle a été acceptée en assemblée générale
      (voir le réglement de copropriété)
   Exemple: l'ensemble de la copropriété fait 1000 millièmes 
       Votre appartement correspond  à 30 millièmes de l'ensemble 
       Des travaux de réfection de toiture ont été faits la facture est 
        de5000 euros, votre quote-part est de 5000* 30/1000 = 150 euros 
        donc une contribution de 3%
 **La répartition des  charges spéciales :
       Les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires 
        en fonction de l'utilité potentielle que les services et les éléments 
        collectifs représentent pour leur lot
     Exemple: les frais d'entretien d'ascenseur sont de 4000 euros, 
       je réside au rez de chaussée ma quote-part est de zéro 
      Si je réside au dernier étage ma quote-part sera plus
       élevée que la personne habitant au deuxième étage 



Exemple de document adressé par le syndic de copropriété au propriétaire 


Explications:
001 002  801 sont appelés clés
ligne 001 quote-part 180 millièmes sur un ensemble de 1125 millièmes 
                  495*180/1125 = 79,20 euros 
Ligne 002 il  existe plusieurs bâtiments 
         le bâtiment A représente 225 millièmes sur un total de 600 millièmes 
        quote part utile pour l'entretien d'espaces verts etc....
ligne 801 l'appartement ne possède pas de compteur individuel d'eau froide 
        quote-part 130 millièmes sur un ensemble de 730 millièmes 
                  2190*130/730 = 390 euros 
................
Dépenses récupérables 493,40 €  = colonne "quote-part dépenses"
Cette somme de 493,40 euros pourra être incluse et répartie 
  dans le loyer d'un éventuel locataire sous la rubrique "provision pour charges"

   D'où viennent ces charges ?                                        

Un budget prévisionnel (charges courantes) est voté en 
     assemblée générale:
     Le budget prévisionnel est préparé tous les ans par le syndic et
     il est voté par l'assemblée générale dans les six mois qui suivent le
     dernier jour de l'exercice comptable précédent. Il réunit l'ensemble
     des dépenses de fonctionnement, de maintenance et d'administration 
     courante des parties communes et des équipements communs de la 
     copropriété pour l'exercice comptable à venir.
     Les provisions sur charges sont « définitivement » versées
     et ne  peuvent pas  être récupérées si un propriétaire vend son lot    
     

Un fond de roulement
  Somme définie et votée en assemblée générale Elle permet de régler 
    des travaux d'urgence et non prévus dans le budget prévisionnel 
  Le fond de roulement est alimenté par des avances de trésorerie
    demandées aux propriétaires et peuvent  être récupérées si un
    propriétaire vend son lot

De gros travaux à prévoir ?
 Le syndic de copropriété va demander aux copropriétaires des avances
  de trésorerie
 Les avances de trésorerie demandées aux propriétaires  
   peuvent être récupérées si un propriétaire vend son lot

 Quand les charges sont-elles  payées par le propriétaire  ?
• pour les charges prévues dans le budget prévisionnel 
   (charges courantes) par quart et d'avance chaque trimestre
    sauf si l'assemblée générale a voté un autre fractionnement
• pour les charges non prévues dans le budget prévisionnel:
    la date de l'appel des charges est fixée par l'assemblée
   générale


 savoir 
La loi Alur prévoit de donner au locataire la possibilité d’étaler le 
  rappel sur douze mois, si le bailleur régularise les charges plus d’un an 
  après leur exigibilité.
Le projet de loi Alur, prévoit toutefois qu'à compter du 1ier septembre 2015,
  que le bailleur devra transmettre au locataire et non plus seulement
  tenir à sa disposition le récapitulatif des charges du logement par voie 
 dématérialisée (internet) ou par voie postale.
 L'arriéré que peut réclamer un bailleur ne peut excéder 3 ans ( loi Alur)
Charges locatives récupérables 
Rapport entre bailleurs et locataires
Les charges récupérables: jurisprudence INC 
Intéressant


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