dimanche 21 septembre 2014

FIN DE BAIL: LOCATION, MEUBLE

FIN DE BAIL LOCATION, MEUBLE
Location meublée




!!! Rappels:

-Résidence principale:  
 La résidence principale des étudiants ou apprentis est le lieu ou
ils effectuent leurs études ou leur apprentissage et ce, même s'ils
sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents
(JOAN 30 novembre 2004, n°45291)

"La résidence principale est entendue comme le logement
au moins occupé huit mois par an ,sauf obligation professionnelle,
raison de santé ou cas de force majeure,soit par le preneur ou 
son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code 
de la construction et de l'habitation"
 Lien loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 art 2

-Equipement:

"Lorsque la location d'un local meublé constituant la 
  résidence principale du preneur est située dans un établissement
  recevant du public aux fins d'hébergement, celle-ci est soumise 
  au titre Ier bis de la loi n° 89-462  du 6 juillet 1989 précitée. 
 Ne sont pas applicables à cette location les
 Lien articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi.

Le local loué mentionné au premier alinéa du I doit être 

  équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante
  du locataire ainsi qu'être pourvu de chauffage, d'une alimentation
  en eau et de sanitaires. " 
Lien code de la construction art L 632-1

- Surface habitable:

 C'est la somme des surfaces de plancher  de chaque pièce
 (il faut retirer: murs, cloisons, escaliers etc.... )

- Logement décent:

 " Le logement dispose au moins d'une pièce principale 
    ayant soit une surface habitable au moins égale à
    9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins 
    égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins
    égal à 20 mètres cubes."
    Lien article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

-Bail = contrat de location

    Lien Service public: bail location meublé

-Bail durée:

  La durée du bail des locations meublées est définie par l'article
    Lien L632-1 du Code  de la construction et de l'habitation.
    Ainsi, un bail meublé doit être établi pour un an et peut être
     reconduit tacitement si ni le locataire ni le propriétaire ne font 
     part de leur souhait de le résilier.
    La durée de ce bail peut cependant être ramenée à 9 mois 
     en cas de location à un étudiant sans reconduction tacite


!!! Le locataire quitte son logement: secteur privé,
      le logement constitue sa résidence principale:
Vous pouvez résilier votre contrat de location en respectant les règles 

    % Baux signés depuis le 27 mars 2014 
   * Par lettre recommandée avec accusé réception adressée
         au  bailleur,(aux bailleurs  s'il y en a plusieurs)
        - la lettre doit comporter la date et votre signature
        - si plusieurs locataires sont mentionnés sue le bail, chaque
            colocataire doit adresser une lettre recommandée avec
            accusé réception au bailleur sinon le bail ne prend  fin que 
            pour les locataires ayant adressés une lettre au bailleur 

   * Ou par voie d'huissier 

    % Baux signés avant le 27 mars 2014

   * Il n'y a pas  de règle de forme quant aux modalités de
      délivrance de la lettre de congé 


Respecter le préavis qui est de 1 mois quelles que soient 
      les circonstances
       Ce délai commence à compter du jour de réception  par le
         bailleur de la lettre  recommandée avec accusé réception et
         non à sa présentation 

        Il est tenu au paiement du loyer et charges 

           jusqu'à l'échéance du préavis sauf:
          * si un locataire le remplace 
          * avec l'accord du bailleur 
        Lien service public

 En aucun, cas la date de première présentation ne sera considérée,
 comme le point de départ du délai de préavis .

3ème Civ, 13 juillet 2011N° de pourvoi: 10-20478 a cependant jugé
que le congé  délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
 ne produira ses effets  que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire.
"..la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée 
   avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service
    de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire » 
   

   * Le locataire n'est pas obligé de rester au moins un 

      an dans les lieux  
       
   * L'état des lieux est fait en double exemplaire 

       S'il n'est pas fait d'état des lieux, le locataire est présumé les

        avoir reçus en bon état et doit les rendre tels, sauf preuve contraire
       Lien article1731 du Code civil
   
   * "Tout mois commencé est dû " ne repose sur aucun fondement 
      légal

   * Le propriétaire dispose généralement d'un délai 

      d'un mois pour restituer le dépôt de garantie 
      (voir détails  ci-dessous)

  ** Dépôt de garantie:


      % Bail signé avant le 27 mars 2014

        Le montant du dépôt de garantie est libre.
        Il peut être d'1 ou 2 mois, voire davantage selon ce qui est prévu
         au sein du contrat de bail.
      % Bail signé à partir du 27 mars 2014
       Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son 
         montant doit obligatoirement figurer au sein du contrat de bail.
       Il ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges.
       Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire
         si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure 
         à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple).

     ** Délai de restitution du dépôt de garantie:

 Les modalités de restitution du dépôt de garantie

  par le bailleur dépend de la date de signature du
  contrat de location.

     %Bail signé avant le 27 mars 2014

       La restitution du dépôt de garantie pour un bail signé avant
        le 26 mars 2014 n'est soumise à aucun délai légal.
      Si le contrat de bail prévoit un délai de restitution spécifique, 
        c'est ce délai qui a vocation à s'appliquer.

     %Bail signé depuis le 27 mars 2014
      Pour un bail signé à compter du 27 mars 2014, le dépôt de
         garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
         *1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état 
           des lieux d'entrée,
         *2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec 
           l'état des lieux d'entrée.

 Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des 

        clés par le locataire qui peut les remettre
         * en mains propres au bailleur ou à son mandataire
            (l'agent immobilier),
         * ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
             Lien Service public: dépôt de garantie location meublé 

** Retenue du dépôt de garantie:

 Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée 

   par le bailleur.
   Lien Service public: dépôt de garantie location meublé 
  

!!!Vous êtes en colocation:


   Le congé donné par un colocataire n'engage que lui-même 

    et ne met pas fin  au contrat de location

!!! Le locataire quitte son logement: secteur privé,

      le logement ne constitue pas sa résidence
      principale:

Le logement est utilisé à usage de résidence secondaire, 

 de pied-à -terre ou de location de vacances ,le congé n'est 
 pas soumis à des règles impératives
Seules les clauses du contrat tiennent lieu d'obligation 
En cas de location saisonnière, l'usage fait que le locataire n'a pas 
la possibilité donner congé le propriétaire peut obliger le locataire 
à payer l'intégralité des loyers et charges jusqu'à l'échéance prévue 
au contrat

!!!Le propriétaire se sépare de son locataire:

  " Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier

     les conditions doit informer le locataire avec un préavis 
     de trois mois.
    Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est
     renouvelé pour un an.


    Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer

     le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de
     renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de
     vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, 
     notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations 
     lui incombant."
    Lien L632-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Attention:



Si le bail a été signé depuis le 26 mars 2014, le bailleur ne
  peut pas donner congé au locataire si l'ensemble des conditions
  suivantes sont réunies :
− le locataire est âgé de plus de 65 ans,
− le locataire dispose de ressources annuelles inférieures
       au plafond de ressources applicable à l'attribution de
       logements locatifs conventionnés,
− le locataire n'a pas pu être relogé à proximité et dans les
       conditions correspondant à ses besoins.


Ces dispositions ne s'appliquent pas si le bailleur :

                _ est lui-même âgé de plus de 65 ans,
− ou dispose de ressources annuelles inférieures au plafond
    de ressources applicable à l'attribution de logements locatifs 


                 conventionnés.


Dans tous les cas, l'âge s'apprécie à la date d'échéance du bail
    et les conditions de ressources à la date de notification du congé.


!!!Exceptions à cet article


Les baux commerciaux
Logements foyers
Logements faisant  l'objet d'une convention avec l'état portant sur leurs conditions
 d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Logements loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi
Locations consenties aux travailleurs saisonniers



Pour toute demande d'information complémentaire, nous vous invitons à contacter l'Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) dont vous relevez. Vous trouverez ses coordonnées à partir de la page suivante du site de l'agence nationale d'information sur le logement (ANIL) :
http://www.anil.org/votre-adil/

Liens


Lien Légifrance: code de la construction art L632-1 et suivants
Lien Légifrance: loi du 6 juillet 1989 dispositions générales
Lien: logements étudiants
Lien: location immobilière loi Alur
Lien: résilier son contrat de location meublé
Lien Location immobilière fin de bail Service public 
 Quels sont les voies de recours dans un litige locatif Lien


Lien qui vous permet de télécharger cet article et éventuellement l'imprimer

Ed2 02 2016

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mercredi 3 septembre 2014

FIN BAIL: LOCATION VIDE


            FIN DE BAIL: LOCATION                                                          VIDE 



!!!! Le locataire quitte son logement: secteur privé:

  Vous pouvez résilier votre contrat de location en respectant les règles 
   * Par lettre recommandée avec accusé réception adressée au  bailleur,
         (aux bailleurs  s'il y en a plusieurs)
        - la lettre doit comporter la date et votre signature (Modèle en bas de page )
        - si plusieurs locataires sont mentionnés sue le bail, chaque colocataire
             doit adresser une lettre recommandée avec accusé réception au bailleur 
             sinon le bail ne prend  fin que pour les locataires ayant adressés 
             une lettre au bailleur 
   * Ou remis en main propre contre récépissé ou émargement
   * Ou par voie d'huissier 
   


"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer 
et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux 
si le congé a été notifié parle bailleur. 
  Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le 
  délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement
 se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en 
 accord avec le bailleur. "

   * Respecter le préavis 

          qui est de 1 mois en zone tendue (zone à fortes demandes )
          qui est de 3 mois dans une autre zone 

          Lien Service public
          Lien Vérifier si le logement est en zone tendue
                                               
        ce délai commence à compter du jour de réception  par le
       bailleur de la lettre recommandée avec accusé réception

En aucun, cas la date de première présentation ne sera considérée,
 comme le point de départ du délai de préavis .

3ème Civ, 13 juillet 2011, N° de pourvoi: 10-20478 a cependant jugé que le congé
délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets
 que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire.
"..la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée 
   avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service
    de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire »


   * Exception: le préavis peut être réduit  à 1 mois si vous êtes dans un de 
         ces cas (art 15- 1 à 5  loi du 6 juillet 1989)
       - bénéficiaire du RSA
       - état se santé nécessitant un changement de domicile 
       - perte d'emploi
       - mutation professionnelle 
       - premier emploi 
   
    * Dépôt de garantie 

         ° Montant:
Il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer 
  est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois 
  (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel 
 du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.


        °Restitution:

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature 
 du contrat de bail.
  % Bail signé avant le 27 mars 2014
     Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit 
     être restitué  dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution 
     des clefs par le locataire.

  % Bail signé depuis le 27 mars 2014
     Si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie
       doit être restitué dans un délai maximal de
     * 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
     * 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec
        l'état  des lieux d'entrée.
Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire 
 qui peut les remettre
  • en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),
ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

        °Retenue 

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur. 
    Service public : dépôt de garantie
    Légifrance: article 22

  
  * Etat des lieux 
       **  absence d'état des lieux d'entrée

    L'état des lieux se fait logement et dépendance (s) vides 
    S'il n'est pas fait d'état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus
       en bon état et doit les rendre tels, sauf preuve contraire
       (article 1731 du Code civil).
   L'état des lieux de sortie n'est pas facturé au locataire

**  absence d'état des lieux de sortie

    le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état,
   le propriétaire ne pourra pas invoquer des remises en état du logement

!!!! Le locataire quitte son logement: secteur 

       HLM / secteur social non conventionné
          (voir explication en bas de page):

Vous pouvez résilier votre contrat de location en respectant les règles 
    * Par lettre recommandée avec accusé réception adressée au  bailleur
    * Respecter le préavis qui est de 3 mois
        ce délai commence à compter du jour de réception  par le bailleur 
        de la lettre recommandée avec accusé réception  
   * Exception: le préavis peut être réduit  à 1 mois si vous êtes dans 
              un de ces cas (art 15- 1 à 5  loi du 6 juillet 1989)
       - bénéficiaire du RSA
       - état se santé nécessitant un changement de domicile 
       - perte d'emploi
       - mutation professionnelle 
       - premier emploi 
   
       
!!!!Le locataire quitte son logement: secteur 
          conventionné appartenant 
          aux organismes à loyers modérés
            (voir explication en bas de page):

   
      ***  dispositions générales applicables aux logements conventionnés
 
      ***  logements conventionnés régis par :
             (art L 353-14 de la construction et de l'habitation)


      Respecter le préavis qui est de 1 mois
         (art L 353-15 II de la construction et de l'habitation)
          si le locataire quitte et reprend un logement dans le parc du
          même bailleur social  
     Respecter le préavis qui est de 2 mois
         (art L 353-15 II de la construction et de l'habitation)
          si le locataire quitte et reprend un logement chez des bailleurs
          sociaux différents  
         
       
      "Tout congé est donné par lettre recommandée avec demande
       d'avis de réception, le préavis partant de la date d'envoi et le 
       cachet de la poste faisant foi. Lorsque le délai de préavis 
       vient à expiration dans le courant d'un mois, le contrat de
       location produit effet jusqu'au dernier jour du mois"
          (art L 353-15 de la construction et de l'habitation) 


Le propriétaire se sépare de son locataire:

  
Non renouvellement du bail (loi 2014-366 art 15-1)

    1) Trois  motifs pour que le propriétaire puisse reprendre son bien  à l'issue 

             de la durée du bail 
         - s'il veut le vendre 
      - s'il souhaite l'habiter personnellement en tant que résidence principale
         - s'il veut loger un proche en tant que résidence principale 
    
      2) pour motifs légitimes et sérieux 
        - le locataire ne respecte pas ses obligations  (non paiement du loyer etc...)

Le bailleur ayant l'intention de ne pas poursuivre la location  doit prévenir 

          le locataire en respectant les règles 

   * Par lettre recommandée avec accusé réception adressée au  locataire 

   * Respecter le préavis qui est de 6 mois au minimum  avant la date
        d'échéance du bail
        ce délai commence à compter du jour de réception  par le bailleur de 
        l'accusé réception de la lettre recommandée
   * Ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement
   * Ou par voie d'huissier

  


"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges 

que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par 
le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis
si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du
préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. "

  Explication:  HLM CONVENTIONNE OU PAS:

   "  Les logements HLM sont classées en cinq catégories, qui dépendent de
      leurs caractéristiques techniques et de leur mode de financement:

- HLMO (habitation à loyer modéré ordinaire),

- PSR (programme social de relogement),
- PLR (programme à loyer réduit),
- ILM (immeuble à loyer moyen),
- ILN (im­meuble à loyer normal)., c'est-à-dire "logement non conventionné".
 Les ILN constituent une catégorie de HLM à part, qui se distingue des autres
   catégories par les caractéristiques suivantes :

- ils sont acquis ou construits avec des fonds propres des HLM ou avec 

    des prêts non aidés
- ils n’entrent pas dans le quota de 20% de logements sociaux de la loi SRU
- ni les revenus des occupants, ni le niveau des loyers, ni les procédures
  d’attribution ne sont réglementés

Les HLM non conventionnés sont des logements gérés par les HLM mais
  qui ne sont pas des logements sociaux au sens réglementaire du terme.
 Ils ne sont donc soumis à aucun plafond de ressources. Ils sont loués avec
   des loyers plus élevés que ceux du logement  social mais qui restent néanmoins 
   inférieurs aux loyers du marché."



En gros, avec les logements non conventionnés, les HLM font à peu près
   ce qu'ils veulent.



Lettre type à rédiger par le locataire souhaitant 

                mettre fin à la location 




Pour toute demande d'information complémentaire, nous vous invitons à contacter l'Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) dont vous relevez. Vous trouverez ses coordonnées à partir de la page suivante du site de l'agence nationale d'information sur le logement (ANIL) :
http://www.anil.org/votre-adil/
    

- Litige :

Pour un litige  inférieur ou égal à 4000 euros 
             le juge de proximité peut être saisi
Cette procédure est simple et gratuie


           télécharger  le formulaire   Cerfa n°12285*07  
                       permettant de saisir le juge de proximité

                                Liens       


Loi 89-462 du 06 juillet 1989 Lien
Définition d'un loyer conventionné en loyer social ou très social Lien
Accéder à un logement social Lien 
Définition de la notion de logement social Lien
Loi Alur : Accès au logement et urbanisme rénové Lien
Location immobilière fin de bail Service public  Lien
Quels sont les voies de recours dans un litige locatif Lien


Lien qui vous permet de télécharger cet article et éventuellement l'imprimer



Nota :
 Le juge de proximité disparait  le 30 juin 2017
 Il faudra passer par  le tribunal d'instance



Ed2 02 2016

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