mercredi 3 septembre 2014

FIN BAIL: LOCATION VIDE


            FIN DE BAIL: LOCATION                                                          VIDE 



!!!! Le locataire quitte son logement: secteur privé:

  Vous pouvez résilier votre contrat de location en respectant les règles 
   * Par lettre recommandée avec accusé réception adressée au  bailleur,
         (aux bailleurs  s'il y en a plusieurs)
        - la lettre doit comporter la date et votre signature (Modèle en bas de page )
        - si plusieurs locataires sont mentionnés sue le bail, chaque colocataire
             doit adresser une lettre recommandée avec accusé réception au bailleur 
             sinon le bail ne prend  fin que pour les locataires ayant adressés 
             une lettre au bailleur 
   * Ou remis en main propre contre récépissé ou émargement
   * Ou par voie d'huissier 
   


"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer 
et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux 
si le congé a été notifié parle bailleur. 
  Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le 
  délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement
 se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en 
 accord avec le bailleur. "

   * Respecter le préavis 

          qui est de 1 mois en zone tendue (zone à fortes demandes )
          qui est de 3 mois dans une autre zone 

          Lien Service public
          Lien Vérifier si le logement est en zone tendue
                                               
        ce délai commence à compter du jour de réception  par le
       bailleur de la lettre recommandée avec accusé réception

En aucun, cas la date de première présentation ne sera considérée,
 comme le point de départ du délai de préavis .

3ème Civ, 13 juillet 2011, N° de pourvoi: 10-20478 a cependant jugé que le congé
délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ne produira ses effets
 que pour autant qu'il aura été remis à son destinataire.
"..la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée 
   avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service
    de La Poste lors de la remise de la lettre à son destinataire »


   * Exception: le préavis peut être réduit  à 1 mois si vous êtes dans un de 
         ces cas (art 15- 1 à 5  loi du 6 juillet 1989)
       - bénéficiaire du RSA
       - état se santé nécessitant un changement de domicile 
       - perte d'emploi
       - mutation professionnelle 
       - premier emploi 
   
    * Dépôt de garantie 

         ° Montant:
Il ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges.
Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer 
  est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois 
  (loyer payé trimestriellement par exemple).
Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel 
 du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.


        °Restitution:

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature 
 du contrat de bail.
  % Bail signé avant le 27 mars 2014
     Si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, le dépôt de garantie doit 
     être restitué  dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution 
     des clefs par le locataire.

  % Bail signé depuis le 27 mars 2014
     Si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, le dépôt de garantie
       doit être restitué dans un délai maximal de
     * 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
     * 2 mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec
        l'état  des lieux d'entrée.
Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire 
 qui peut les remettre
  • en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier),
ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

        °Retenue 

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur. 
    Service public : dépôt de garantie
    Légifrance: article 22

  
  * Etat des lieux 
       **  absence d'état des lieux d'entrée

    L'état des lieux se fait logement et dépendance (s) vides 
    S'il n'est pas fait d'état des lieux, le locataire est présumé les avoir reçus
       en bon état et doit les rendre tels, sauf preuve contraire
       (article 1731 du Code civil).
   L'état des lieux de sortie n'est pas facturé au locataire

**  absence d'état des lieux de sortie

    le locataire est présumé avoir rendu le logement en bon état,
   le propriétaire ne pourra pas invoquer des remises en état du logement

!!!! Le locataire quitte son logement: secteur 

       HLM / secteur social non conventionné
          (voir explication en bas de page):

Vous pouvez résilier votre contrat de location en respectant les règles 
    * Par lettre recommandée avec accusé réception adressée au  bailleur
    * Respecter le préavis qui est de 3 mois
        ce délai commence à compter du jour de réception  par le bailleur 
        de la lettre recommandée avec accusé réception  
   * Exception: le préavis peut être réduit  à 1 mois si vous êtes dans 
              un de ces cas (art 15- 1 à 5  loi du 6 juillet 1989)
       - bénéficiaire du RSA
       - état se santé nécessitant un changement de domicile 
       - perte d'emploi
       - mutation professionnelle 
       - premier emploi 
   
       
!!!!Le locataire quitte son logement: secteur 
          conventionné appartenant 
          aux organismes à loyers modérés
            (voir explication en bas de page):

   
      ***  dispositions générales applicables aux logements conventionnés
 
      ***  logements conventionnés régis par :
             (art L 353-14 de la construction et de l'habitation)


      Respecter le préavis qui est de 1 mois
         (art L 353-15 II de la construction et de l'habitation)
          si le locataire quitte et reprend un logement dans le parc du
          même bailleur social  
     Respecter le préavis qui est de 2 mois
         (art L 353-15 II de la construction et de l'habitation)
          si le locataire quitte et reprend un logement chez des bailleurs
          sociaux différents  
         
       
      "Tout congé est donné par lettre recommandée avec demande
       d'avis de réception, le préavis partant de la date d'envoi et le 
       cachet de la poste faisant foi. Lorsque le délai de préavis 
       vient à expiration dans le courant d'un mois, le contrat de
       location produit effet jusqu'au dernier jour du mois"
          (art L 353-15 de la construction et de l'habitation) 


Le propriétaire se sépare de son locataire:

  
Non renouvellement du bail (loi 2014-366 art 15-1)

    1) Trois  motifs pour que le propriétaire puisse reprendre son bien  à l'issue 

             de la durée du bail 
         - s'il veut le vendre 
      - s'il souhaite l'habiter personnellement en tant que résidence principale
         - s'il veut loger un proche en tant que résidence principale 
    
      2) pour motifs légitimes et sérieux 
        - le locataire ne respecte pas ses obligations  (non paiement du loyer etc...)

Le bailleur ayant l'intention de ne pas poursuivre la location  doit prévenir 

          le locataire en respectant les règles 

   * Par lettre recommandée avec accusé réception adressée au  locataire 

   * Respecter le préavis qui est de 6 mois au minimum  avant la date
        d'échéance du bail
        ce délai commence à compter du jour de réception  par le bailleur de 
        l'accusé réception de la lettre recommandée
   * Ou de la remise en main propre contre récépissé ou émargement
   * Ou par voie d'huissier

  


"Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges 

que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par 
le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis
si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du
préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. "

  Explication:  HLM CONVENTIONNE OU PAS:

   "  Les logements HLM sont classées en cinq catégories, qui dépendent de
      leurs caractéristiques techniques et de leur mode de financement:

- HLMO (habitation à loyer modéré ordinaire),

- PSR (programme social de relogement),
- PLR (programme à loyer réduit),
- ILM (immeuble à loyer moyen),
- ILN (im­meuble à loyer normal)., c'est-à-dire "logement non conventionné".
 Les ILN constituent une catégorie de HLM à part, qui se distingue des autres
   catégories par les caractéristiques suivantes :

- ils sont acquis ou construits avec des fonds propres des HLM ou avec 

    des prêts non aidés
- ils n’entrent pas dans le quota de 20% de logements sociaux de la loi SRU
- ni les revenus des occupants, ni le niveau des loyers, ni les procédures
  d’attribution ne sont réglementés

Les HLM non conventionnés sont des logements gérés par les HLM mais
  qui ne sont pas des logements sociaux au sens réglementaire du terme.
 Ils ne sont donc soumis à aucun plafond de ressources. Ils sont loués avec
   des loyers plus élevés que ceux du logement  social mais qui restent néanmoins 
   inférieurs aux loyers du marché."



En gros, avec les logements non conventionnés, les HLM font à peu près
   ce qu'ils veulent.



Lettre type à rédiger par le locataire souhaitant 

                mettre fin à la location 




Pour toute demande d'information complémentaire, nous vous invitons à contacter l'Agence départementale pour l'information sur le logement (ADIL) dont vous relevez. Vous trouverez ses coordonnées à partir de la page suivante du site de l'agence nationale d'information sur le logement (ANIL) :
http://www.anil.org/votre-adil/
    

- Litige :

Pour un litige  inférieur ou égal à 4000 euros 
             le juge de proximité peut être saisi
Cette procédure est simple et gratuie


           télécharger  le formulaire   Cerfa n°12285*07  
                       permettant de saisir le juge de proximité

                                Liens       


Loi 89-462 du 06 juillet 1989 Lien
Définition d'un loyer conventionné en loyer social ou très social Lien
Accéder à un logement social Lien 
Définition de la notion de logement social Lien
Loi Alur : Accès au logement et urbanisme rénové Lien
Location immobilière fin de bail Service public  Lien
Quels sont les voies de recours dans un litige locatif Lien


Lien qui vous permet de télécharger cet article et éventuellement l'imprimer



Nota :
 Le juge de proximité disparait  le 30 juin 2017
 Il faudra passer par  le tribunal d'instance



Ed2 02 2016

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